Vendre un bien hérité au Portugal : dans quel ordre s'y prendre

C’est la situation la plus mal servie en français, et de loin. La famille est en France, le bien est au Portugal, les documents sont en portugais, l’administration répond en portugais, et personne ne sait par où commencer. Résultat : des appartements qui restent vides pendant des années, avec les charges qui courent et l’IMI qui tombe chaque année.

Vous n’avez pas besoin qu’on vous convainque de vendre. Vous avez besoin de savoir quoi faire, dans quel ordre.

Le principe à comprendre d’abord

On ne vend pas un bien hérité. On vend un bien dont on est devenu, officiellement, propriétaire.

Tant que le registre foncier portugais indique le nom du défunt, personne ne peut signer d’acte de vente. Toute la procédure ci-dessous ne sert qu’à une chose : faire en sorte que le registre dise la vérité.

C’est pour cela que les tentatives de raccourci échouent. Mettre le bien en vente avant d’avoir réglé la succession, c’est trouver un acheteur qu’on perdra ensuite pendant les mois de régularisation.

Étape 1 — L’habilitação de herdeiros

C’est l’acte qui établit officiellement qui sont les héritiers.

Qui la demande : le cabeça-de-casal, c’est-à-dire en règle générale le conjoint survivant non séparé judiciairement ; à défaut, les descendants les plus proches, puis les ascendants, puis les frères et sœurs.

Où : chez un notaire (cartório notarial) ou à un Balcão das Heranças de l’IRN.

Les pièces habituellement demandées : l’acte de décès, les actes d’état civil établissant la filiation ou le mariage, la vérification d’un éventuel testament auprès de la Conservatória dos Registos Centrais, et l’identification avec numéro fiscal portugais de chaque héritier.

Ordre de grandeur des coûts, d’après la table d’émoluments de l’IRN : de 140 à 200 € chez un notaire ; 150 € au Balcão das Heranças, 375 € avec l’enregistrement des biens, 425 € s’il y a partilha. Des frais s’ajoutent selon le nombre de biens.

Un point pratique souvent ignoré : chaque héritier a besoin d’un NIF portugais. Si vos cohéritiers n’en ont pas, demandez-les tout de suite — c’est rapide, et c’est bloquant pour tout le reste.

Étape 2 — Déclarer la succession aux Finanças

La déclaration de la succession à l’Autoridade Tributária doit être faite avant la fin du troisième mois suivant le décès, sous peine d’amende.

C’est le délai le plus facile à laisser passer, parce qu’il court pendant les semaines où personne n’a la tête à l’administration. Si vous lisez ceci et que le décès est récent, c’est la démarche à traiter en premier, avant même de penser à la vente.

Si le délai est déjà dépassé, ce n’est pas irréversible : la déclaration se fait quand même, avec une amende. Ne laissez pas la situation s’aggraver en attendant davantage.

Étape 3 — Décider comment vendre : en indivision ou après partilha

Deux voies, et le choix a des conséquences réelles.

Vendre en indivision. La succession reste indivise et vend le bien ; le prix est ensuite réparti entre les héritiers. Simple quand tout le monde s’entend et veut liquider : une seule opération, pas de partilha préalable. Mais tous les héritiers signent — ou donnent procuration. Un seul désaccord suffit à bloquer.

Faire la partilha d’abord. Le bien est attribué à un ou plusieurs héritiers, qui deviennent propriétaires et vendent ensuite. Nécessaire quand un héritier veut garder le bien, ou quand les héritiers ne s’entendent pas sur l’opportunité de vendre. Attention : lorsqu’un héritier reçoit plus que sa part et compense les autres en argent, l’opération peut avoir un coût fiscal propre. C’est à examiner avant de signer, pas après.

Notre recommandation pratique : si tous les héritiers sont d’accord pour vendre, la vente en indivision est presque toujours la voie la plus courte. Faites simplement confirmer ce choix par l’avocat qui suit la succession, en lui disant explicitement que l’objectif est la vente.

Étape 4 — Inscrire le bien au nom des héritiers

L’inscription au registre foncier de la transmission par décès. Sans elle, la certidão permanente continue d’afficher le nom du défunt et aucun notaire n’instrumentera la vente.

Faites-la en même temps que l’habilitação de herdeiros, pas après : le Balcão das Heranças propose d’ailleurs une formule qui inclut l’enregistrement des biens.

Étape 5 — Les documents de vente, comme pour n’importe quelle vente

À partir de là, votre dossier redevient un dossier de vente ordinaire : certidão permanente à jour, caderneta predial, licence d’utilisation, certificat énergétique, attestation de non-dette au condomínio. Le détail de chaque pièce est dans les documents à réunir pour vendre un bien au Portugal.

Deux particularités propres aux biens hérités, à vérifier tôt :

• les charges de copropriété impayées pendant les années de vacance. Elles suivent le bien et seront exigées à l’acte ;
• l’IMI des années passées, si personne ne l’a payé depuis le décès.

Mieux vaut connaître ces deux montants avant de fixer un prix que de les découvrir à l’escritura.

Ce que nous pouvons faire, et ce que nous ne pouvons pas

Nous pouvons vous mettre en relation avec un conseiller immobilier francophone titulaire, qui établira l’estimation écrite du bien et qui, le moment venu, prendra le mandat et conduira la vente en portugais. Nous pouvons aussi vous orienter vers un avocat portugais pour la succession elle-même.

Nous ne pouvons pas régler la succession pour vous : ce n’est ni notre métier ni notre droit. Et nous ne vous dirons pas ce que vous devrez payer au titre de la succession ou de la plus-value, parce que cela dépend de votre lien de parenté, de votre résidence fiscale, de la date d’acquisition du bien par le défunt et de la convention franco-portugaise. Ce calcul se fait sur dossier, par un professionnel, et il mérite d’être fait avant de fixer le prix de vente.

Par où commencer, concrètement

1. Si le décès date de moins de trois mois : la déclaration aux Finanças, tout de suite.
2. Vérifiez que chaque héritier a un NIF portugais.
3. Demandez la certidão permanente du bien et lisez au nom de qui il est inscrit aujourd’hui.
4. Faites établir l’habilitação de herdeiros, avec l’enregistrement des biens.
5. En parallèle, demandez une estimation écrite : elle ne vous engage à rien et vous donne l’ordre de grandeur dont la famille a besoin pour prendre sa décision.

Cette dernière étape peut se faire dès maintenant, sans attendre que la succession soit réglée. Savoir ce que vaut le bien change souvent la discussion entre héritiers.