Simulateur net vendeur : ce qu'il vous reste après les frais de vente

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Le chiffre en haut du tableau est votre net avant impôt sur la plus-value. C’est ce qui arrive sur votre compte après l’acte, avant que l’administration fiscale portugaise ne vous demande quoi que ce soit.

Nous l’appelons ainsi, et pas « net vendeur » tout court, parce que la différence entre les deux peut être très importante — et qu’un vendeur qui confond les deux prend ses décisions sur un chiffre faux.

Les postes du calcul, un par un

La commission de médiation. Elle se négocie. Au Portugal, aucun texte n’impose de taux, et la TVA au taux normal de 23 % s’ajoute au montant hors taxes. Dans le simulateur, saisissez le taux qu’on vous a proposé : c’est le poste le plus lourd, et c’est aussi le seul sur lequel vous avez une prise directe avant la mise en vente.

Le certificat énergétique. Obligatoire pour mettre un logement en vente. Il est établi par un perito qualificado enregistré auprès de l’ADENE, et comporte deux éléments de coût : une taxe d’enregistrement qui dépend de la typologie du logement, et les honoraires du technicien, qui sont libres. Comptez un ordre de grandeur de quelques centaines d’euros tout compris pour un T2 ou un T3, et demandez deux devis. Si vous avez déjà un certificat de moins de dix ans, il est encore valable.

Le remboursement anticipé du crédit. S’il reste un crédit sur le bien, il est remboursé au moment de l’acte, et la banque applique une commission plafonnée par la loi : 0,5 % du capital remboursé pour un crédit à taux variable, 2 % pour un taux fixe. L’exonération temporaire dont bénéficiaient les crédits à taux variable a pris fin le 31 décembre 2025 ; des propositions visant à la rendre permanente étaient encore en discussion au Parlement en septembre 2026. Vérifiez auprès de votre banque ce que prévoit votre contrat : certains contrats sont plus favorables que le plafond légal.

Le capital restant dû. Ce n’est pas un frais, mais c’est de l’argent qui ne vous arrive pas : il part directement à la banque. Nous l’affichons séparément des frais pour cette raison, et nous donnons aussi le produit de la vente avant ce remboursement, qui est le chiffre dont votre banque voudra parler.

Les autres frais. Mainlevée d’hypothèque (distrate) et son inscription au registre, procuration et traductions si vous vendez à distance, diagnostics ou travaux de remise en état. Nous ne préremplissons rien ici : si vous avez des devis, saisissez-les ; sinon, laissez vide. Une case vide est plus honnête qu’un chiffre inventé.

Ce que le simulateur ne couvre pas

• L’impôt sur la plus-value (mais-valias), pour la raison expliquée plus haut.
• L’IMI et les charges de copropriété au prorata jusqu’à la date de l’acte.
• Les travaux que vous choisiriez de faire pour améliorer la présentation du bien.
• Les frais à la charge de l’acheteur : IMT, imposto do selo, acte et registre. Ils ne vous concernent pas, mais ils concernent votre acheteur et donc sa capacité d’achat — c’est l’objet du simulateur de frais d’achat.
• Madère et les Açores, la vente par une société, les terrains et les locaux commerciaux.

L’étape suivante

Ce simulateur travaille sur un prix que vous avez saisi. La vraie question, elle, est de savoir à quel prix votre bien se vend réellement dans votre rue aujourd’hui — et cela demande quelqu’un qui regarde les ventes signées de votre quartier.

Demandez l’estimation écrite de votre bien : elle est établie par un conseiller immobilier francophone titulaire, elle est gratuite, et elle n’engage à rien.