Les documents à réunir pour vendre un bien au Portugal

Si une vente déraille au Portugal, ce n’est presque jamais sur le prix. C’est sur un document : une surface qui ne correspond pas au registre, une annexe que personne n’a déclarée en 1998, un héritier qui apparaît dans la chaîne de propriété et qu’il faut retrouver. Un acheteur qui attend trois mois une pièce administrative finit par visiter autre chose.

D’où l’ordre de priorité de cet article : réunissez d’abord les deux documents qui révèlent les problèmes, et seulement ensuite ceux qui se commandent en quelques jours.

1. La certidão permanente do registo predial

C’est l’état civil juridique de votre bien : qui en est propriétaire, quelle est sa description officielle, et quelles charges pèsent dessus — hypothèque, usufruit, servitude, saisie.

Où l’obtenir : sur le portail du registre foncier, par abonnement en ligne qui donne un code consultable et mis à jour en continu, ou au guichet d’une conservatória do registo predial.

Ce qu’il faut vérifier soi-même, immédiatement :

• votre nom y figure-t-il, et au bon titre ? Un bien hérité et jamais enregistré au nom des héritiers ne peut pas être vendu tel quel ;
• la description correspond-elle à la réalité — nombre de pièces, étage, annexes, fraction de copropriété ;
• une hypothèque est-elle encore inscrite ? Un crédit soldé depuis dix ans dont la mainlevée n’a jamais été inscrite se traite, mais pas en trois jours.

2. La caderneta predial urbana

C’est la fiche fiscale du bien, délivrée par l’Autoridade Tributária. Elle porte la valeur patrimoniale fiscale (VPT), la surface retenue par l’administration, l’année de construction et l’usage déclaré.

Où l’obtenir : gratuitement sur le Portal das Finanças, dans votre espace personnel.

Pourquoi elle compte pour vous, vendeur : le VPT sert de base minimale au calcul de l’IMT de votre acheteur, qui est calculé sur le plus élevé du prix et du VPT. Un VPT anormalement élevé renchérit l’achat pour votre acheteur et peut devenir un point de négociation à votre désavantage. Autant le savoir avant de fixer votre prix.

L’écart de surface est le piège classique. Si la caderneta indique 82 m² et que votre annonce dit 95 m², il y a une raison, et il faudra l’expliquer. Traitez-la en amont.

3. La licença de utilização

C’est le document municipal qui atteste que le bâtiment peut légalement servir à l’habitation.

Où l’obtenir : à la câmara municipal de la commune du bien.

Qui en est dispensé : les immeubles construits avant l’entrée en vigueur du règlement général des constructions urbaines, le 7 août 1951.

Ce qui a changé en 2024, et comment l’interpréter. Le Simplex Urbanístico, adopté par le décret-loi n.º 10/2024 du 8 janvier 2024, a supprimé l’obligation de présenter la licence d’utilisation lors de la signature de l’acte et lors d’une demande de crédit immobilier.

Il ne faut pas en conclure que le document n’a plus d’importance. L’obligation de fond — que le bien soit régulier — subsiste entièrement. Et en pratique :

• une banque qui finance votre acheteur regardera la situation urbanistique du bien, dispense de présentation ou pas ;
• un avocat qui conseille votre acheteur demandera la licence ;
• l’irrégularité ne disparaît pas, elle se transmet, et elle reviendra au moment de la revente suivante — avec un acheteur qui, lui, aura peut-être un conseil plus exigeant.

Autrement dit : la réforme a enlevé une formalité, pas un risque. Si votre bien a une licence, sortez-la. S’il n’en a pas, faites examiner pourquoi.

4. Le certificat énergétique

Obligatoire pour mettre un logement en vente, et il doit être mentionné dans les annonces. Il est établi par un perito qualificado enregistré auprès de l’ADENE, qui visite le logement, et il reste valable dix ans pour un logement.

Le coût a deux composantes : une taxe d’enregistrement qui dépend de la typologie du logement, et les honoraires du technicien, qui sont libres. Demandez deux devis : l’écart entre deux peritos sur le même appartement est réel.

La classe énergétique est devenue un argument de vente, surtout auprès des acheteurs étrangers. Avant de commander le certificat, demandez au technicien ce qui ferait gagner une classe : parfois une intervention modeste sur la production d’eau chaude ou les menuiseries suffit, et elle se rentabilise dans le prix.

5. La ficha técnica da habitação

C’est la fiche d’identité technique du logement : matériaux, équipements, entreprises intervenues, garanties.

Pour quels logements : ceux édifiés ou ayant fait l’objet de travaux après le 30 mars 2004, date d’entrée en vigueur du décret-loi n.º 68/2004. En sont exclus les immeubles antérieurs au 7 août 1951 et ceux dont la licence d’utilisation a été délivrée ou demandée au 30 mars 2004.

Comme la licence d’utilisation, sa présentation à l’acte n’est plus exigée depuis le 1er janvier 2024 — mais l’obligation légale de son existence demeure. Si votre immeuble est postérieur à 2004, elle devrait exister : demandez-la au promoteur ou à l’administrateur de la copropriété.

6. Les pièces qui s’ajoutent selon votre situation

Situation	Ce qu’il faut en plus
Bien en copropriété	L’attestation de non-dette au condomínio, délivrée par l’administrateur. Les dettes de charges suivent le bien.
Crédit en cours	L’attestation de capital restant dû de la banque et, le jour de l’acte, le distrate — la mainlevée d’hypothèque.
Bien hérité	L’habilitação de herdeiros et l’inscription du bien au nom des héritiers. Voir vendre un bien hérité.
Vous ne résidez pas au Portugal	NIF portugais, et selon votre pays de résidence un représentant fiscal. Voir vendre depuis la France.
Vous ne serez pas présent à l’acte	Une procuration, en forme authentique, traduite et apostillée selon le pays où elle est signée.
Travaux récents	Les factures. Elles ne servent pas à la vente mais au calcul de votre plus-value : sans facture, les travaux ne se déduisent pas.

Ce dernier point mérite d’être lu deux fois. Les factures de travaux sont le document que les vendeurs retrouvent le moins souvent et qui leur coûte le plus cher. Si vous avez refait une cuisine en 2019, cherchez la facture maintenant.

L’ordre dans lequel s’y prendre

1. Cette semaine : la certidão permanente et la caderneta predial. Lisez-les ligne à ligne et comparez-les à la réalité du bien.
2. S’il y a une anomalie : faites-la examiner par un avocat avant toute mise en vente. C’est le seul poste du calendrier qui peut prendre des mois.
3. Ensuite : la licence d’utilisation à la mairie, et l’attestation de copropriété.
4. Quelques jours avant la mise en ligne : le certificat énergétique, puisqu’il doit figurer dans l’annonce.
5. En parallèle, sans urgence apparente : rassemblez vos factures de travaux et votre acte d’achat d’origine. Vous en aurez besoin pour votre déclaration de plus-value, et les chercher sous pression après l’acte est désagréable.

Un vendeur qui arrive avec ce dossier complet négocie mieux : il n’y a plus rien à découvrir, donc plus rien à escompter dans le prix.