Investir dans l'immobilier à Lisbonne en 2026 : rendements réels, AL, location longue durée

Sommaire

1. Quel rendement brut à Lisbonne en 2026 ?
2. Quel rendement net après charges et impôts ?
3. Location longue durée, loyer modéré ou AL ?
4. Comment sont imposés les loyers et la plus-value ?
5. Dans quels quartiers investir ?
6. Quels risques anticiper ?
7. Ce qui a changé en 2026
8. Erreurs fréquentes

Quel rendement brut peut-on espérer à Lisbonne en 2026 ?

En location à l’année, le rendement brut moyen à Lisbonne se situe autour de 3,5 à 5 % en 2026, selon la source de prix utilisée. Le calcul est simple : loyer annuel ÷ prix d’achat. Le résultat change beaucoup selon que l’on retient le prix demandé dans les annonces ou le prix réellement payé.

Hypothèse de calcul	Loyer (€/m²/mois)	Prix (€/m²)	Rendement brut
Loyer et prix demandés (idealista)	21,7 (février 2026)	6 256 (septembre 2026)	4,2 %
Loyer demandé / prix des ventes (INE)	21,7 (février 2026)	5 299 (T2 2026)	4,9 %
Annonces relevées par Doutor Finanças	20,49 (septembre 2026)	7 283 (septembre 2026)	3,4 %

Sources : idealista via Dinheiro Vivo (01/10/2026) et The Portugal Post (04/03/2026) ; INE via Forbes Portugal (23/10/2026) ; Observatoire Doutor Finanças (09/2026). Rendements indicatifs, avant charges et impôts, calculés par nos soins.

Ces moyennes cachent de forts écarts : les petites surfaces (T0, T1) se louent plus cher au m² que les grands appartements, et les quartiers périphériques offrent souvent un meilleur rendement que les quartiers prisés. Les données détaillées sont sur notre page prix de l’immobilier à Lisbonne.

Quel rendement net après charges, impôts et frais d’achat ?

Après frais d’achat, charges, vacance locative et impôt, le rendement net d’un appartement loué à l’année à Lisbonne tombe le plus souvent sous 3,5 %. Exemple chiffré avec des hypothèses explicites, à adapter à votre cas :

Cas type : T2 de 70 m² acheté 400 000 € à Lisbonne, loué 1 500 €/mois (21,4 €/m²) en bail d’habitation à loyer modéré, VPT supposé de 150 000 €.

Poste annuel	Montant	Hypothèse
Loyers bruts	18 000 €	1 500 € × 12
Vacance locative	− 1 500 €	1 mois par an
IMI	− 450 €	0,3 % × VPT de 150 000 € (taux de Lisbonne 2026)
Copropriété	− 960 €	80 €/mois (variable selon l’immeuble)
Assurance et entretien	− 800 €	Hypothèse
Revenu avant impôt	14 290 €
IRS à 10 % (loyer modéré)	− 1 509 €	10 % × (loyers encaissés − IMI − copropriété), hypothèse simplifiée
Revenu net	12 781 €

Coût d’acquisition	Résident (autre logement)	Non-résident
Prix	400 000 €	400 000 €
IMT	19 300 €	30 000 €, dont 10 700 € récupérables si le bail est signé dans les 6 mois
Timbre 0,8 % + acte	3 575 €	3 575 €
Total investi (après remboursement éventuel)	≈ 422 900 €	≈ 422 900 €
Rendement net	≈ 3,0 %	≈ 3,0 %

Sans le remboursement de l’IMT, le non-résident investit environ 433 600 € et son rendement net descend à environ 2,9 %. Avec une location au prix du marché imposée à 25 %, l’impôt passerait à environ 3 770 € et le rendement net à environ 2,5 %. Ces calculs n’incluent ni crédit, ni avocat, ni gestion locative déléguée.

Pour estimer vos frais d’acquisition exacts, utilisez le simulateur de frais d’achat.

Location longue durée, loyer modéré ou AL : quelle stratégie ?

En 2026, la location d’habitation longue durée à loyer modéré est la stratégie la plus robuste pour un nouvel investisseur à Lisbonne, grâce à l’IRS de 10 % et, pour les non-résidents, au remboursement possible de la différence d’IMT.

Stratégie	Rendement brut indicatif	Fiscalité des loyers	Risque principal
Location longue durée à loyer modéré (≤ 2 300 €/mois)	Moyen	10 % jusqu’au 31/12/2029	Plafond de loyer (2 300 €/mois en 2026)
Location longue durée au prix du marché	Moyen	25 % en règle générale	Fiscalité, encadrement des baux
Location touristique (AL) hors contention	Potentiellement plus élevé, très variable	Régime propre à l’AL	Reclassement du quartier, gestion, saisonnalité
Achat-rénovation	Dépend du prix d’achat et des travaux	Selon le mode de location	Délais et coûts de chantier, licences

Le plafond de 2 300 €/mois couvre la grande majorité des T1 et T2 de Lisbonne. Pour l’AL, lisez d’abord notre guide licence AL à Lisbonne en 2026 : dans les zones de contention, on ne peut ni ouvrir un nouveau registre, ni récupérer celui du vendeur.

Comment sont imposés les loyers et la plus-value ?

Les revenus d’un bien situé au Portugal sont imposables au Portugal, que vous y résidiez ou non.

• Loyers : taux autonome de 25 % en règle générale ; 10 % pour les baux d’habitation dont le loyer ne dépasse pas 2 300 €/mois, de 2026 à 2029 (DL 97/2026, art. 45.º-C du Statut des avantages fiscaux). Certaines charges (IMI, copropriété, entretien) sont déductibles des loyers.
• IMI : taxe foncière annuelle de 0,3 % du VPT à Lisbonne en 2026 ; AIMI au-delà de 600 000 € de VPT par personne.
• Plus-value à la revente : depuis 2023, un non-résident est en règle générale imposé sur 50 % de la plus-value, au barème progressif de l’IRS (12,5 % à 48 % en 2026). Le DL 97/2026 exonère la plus-value réinvestie, entre 24 mois avant et 36 mois après la vente, dans un logement loué à loyer modéré (ventes de 2026 à 2029, conditions de durée).
• Votre pays de résidence : la convention fiscale avec le Portugal détermine comment vos revenus portugais y sont pris en compte (crédit d’impôt, taux effectif). Voir nos guides pour les Belges, les Suisses et les Québécois.

Dans quels quartiers investir à Lisbonne ?

Il n’existe pas de « meilleur quartier » universel : le bon choix dépend du locataire visé (étudiant, jeune actif, famille expatriée) et de votre arbitrage entre rendement et valorisation. Quelques repères généraux, à confronter aux données de prix et à l’avis de votre conseiller :

• Quartiers centraux prisés (Príncipe Real, Chiado, Estrela, Lapa) : prix élevés, rendement plus faible, forte valeur patrimoniale ; AL très contraint dans les freguesias en contention.
• Quartiers résidentiels bien desservis (Avenidas Novas, Alvalade, Campo de Ourique) : demande locative stable de familles et d’actifs.
• Quartiers en transformation (Arroios, Penha de França, Marvila, Beato) : prix d’entrée plus bas, rendement brut souvent meilleur, profil de locataires plus jeune ; vérifiez rue par rue.
• Parque das Nações : immeubles récents, clientèle d’expatriés et de familles.

Le comparatif complet est dans notre guide quartiers de Lisbonne : où acheter selon votre projet, avec des fiches détaillées pour Campo de Ourique et Parque das Nações.

Quels risques anticiper ?

1. Prix élevés et loyers moins dynamiques : les prix des ventes ont progressé plus vite que les loyers ; le rendement s’est comprimé.
2. Réglementation changeante : zones d’AL revues chaque mois, plafond de loyer modéré actualisable par arrêté, budget annuel.
3. Bâti ancien : humidité, absence d’ascenseur, travaux de façade votés en copropriété.
4. Gestion à distance : coût d’un gestionnaire, réactivité en cas de problème.
5. Fiscalité dans deux pays : déclarations au Portugal et dans votre pays de résidence.
6. Taux variables : la plupart des crédits portugais suivent l’Euribor (3,302 % à 12 mois le 4/11/2026).

Ce qui a changé en 2026 pour les investisseurs

Date	Mesure	Référence
1er janvier 2026	IRS de 10 % sur les loyers modérés (≤ 2 300 €/mois), jusqu’au 31/12/2029	DL 97/2026
1er janvier 2026	Exonération de la plus-value réinvestie dans du logement à loyer modéré (ventes 2026-2029)	DL 97/2026
1er février 2026	Annulation de 6 765 registres AL inactifs à Lisbonne	CML (via GuestReady)
25 mai 2026	IMT de 7,5 % pour les acheteurs non-résidents ; remboursable en cas de location à loyer modéré	DL 97/2026
2026	TVA à 6 % sur certaines constructions et réhabilitations de logements, jusqu’au 31/12/2032	DL 97/2026

Pour une lecture conjoncturelle (prix, taux, « bon moment »), voir investir au Portugal en 2026 : est-ce encore le bon moment ?.

Erreurs fréquentes

1. Calculer un rendement sur le prix demandé sans les frais d’achat ni la vacance.
2. Acheter « avec licence AL » dans une zone de contention : la licence ne suit pas.
3. Oublier l’IMT à 7,5 % pour un non-résident, ou le délai de 6 mois pour en récupérer une partie.
4. Fixer un loyer juste au-dessus de 2 300 € et perdre le taux de 10 %.
5. Négliger la fiscalité dans votre pays de résidence.
6. Choisir un quartier sur photos sans visite (même en vidéo) ni avis d’un conseiller local.

Les guides pour investir

• Licence AL à Lisbonne en 2026
• Investir au Portugal en 2026 : est-ce encore le bon moment ?
• Prix de l’immobilier à Lisbonne par quartier
• Cascais ou Lisbonne : où acheter ?
• Crédit immobilier pour un non-résident

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Rendements indicatifs, avant crédit, calculés le 5 novembre 2026 à partir de sources publiques. Aucun rendement n’est garanti. Ce guide ne constitue pas un conseil en investissement.