Acheter au Portugal sans se déplacer : NIF, procuration, signature

Peut-on vraiment tout faire à distance ?

Oui : chaque étape d’un achat au Portugal peut se faire sans votre présence physique, à condition de préparer deux choses à l’avance, un représentant pour les démarches fiscales et une procuration pour les signatures. Le droit portugais permet d’être représenté au compromis (CPCV) comme à l’acte de vente.

Étape	À distance ?	Comment
NIF (numéro fiscal)	Oui	Par un représentant (avocat, prestataire)
Compte bancaire	Souvent	Selon la banque : ouverture en ligne ou par procuration
Recherche et visites	En partie	Recherche et présélection par votre conseiller sur place ; modalités des visites à convenir avec lui
Offre et négociation	Oui	Par écrit, via votre conseiller
Vérifications juridiques	Oui	Par votre avocat
CPCV et acompte	Oui	Signature par l’avocat (procuration) ou signature à distance selon les cas ; virement de l’acompte
Paiement de l’IMT et du timbre	Oui	Par l’avocat, depuis votre compte
Acte de vente	Oui	Par l’avocat, avec procuration
Remise des clés, contrats d’eau et d’électricité	Oui	Par l’avocat, le conseiller ou un gestionnaire

Ce que fait votre conseiller à distance

Chez Chasseur Immobilier Lisbonne, nous ne recherchons ni ne visitons aucun bien : nous transmettons votre projet à l’un de nos deux conseillers partenaires francophones, licenciés au Portugal (réseau iad Portugal), qui s’en charge sur place. C’est lui qui recherche, sélectionne, fait visiter et négocie.

Pour un acheteur qui vit à l’étranger, le conseiller :

• échange avec vous pour préciser le budget, les quartiers et les contraintes ;
• recherche et présélectionne des biens adaptés à votre projet ;
• organise les visites : convenez avec lui de leurs modalités si vous ne pouvez pas venir ;
• négocie l’offre et ses conditions.

Les vérifications juridiques, la procuration et les signatures relèvent de votre avocat.

Le conseiller qui vous présente un bien dont il a reçu le mandat de vente représente aussi le vendeur. C’est normal au Portugal, mais c’est une raison de plus pour confier la vérification juridique et les signatures à un avocat indépendant. Découvrez nos conseillers partenaires et comment le service est rémunéré.

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Comment obtenir un NIF et un compte bancaire à distance ?

Le NIF (Número de Identificação Fiscal) s’obtient à distance par l’intermédiaire d’un représentant muni de vos pièces et, souvent, d’une procuration simple. Pour un non-résident citoyen de l’UE, de l’EEE ou suisse, le Portal das Finanças prévoit le choix entre un représentant fiscal et l’adhésion à un canal de notifications électroniques. Pour un ressortissant hors UE, comme un Québécois, un représentant fiscal domicilié au Portugal est souvent nécessaire : faites vérifier votre cas.

Pour le compte bancaire, certaines banques portugaises ouvrent des comptes à distance aux non-résidents, d’autres exigent un passage en agence ou une procuration. Prévoyez : NIF, passeport ou carte d’identité, justificatif de domicile, justificatif de revenus, parfois l’origine des fonds.

Comment faire une procuration valable au Portugal ?

La procuration (procuração) autorise votre avocat à signer en votre nom ; pour un achat immobilier, elle doit être précise et en forme authentique. En pratique :

1. Votre avocat portugais rédige la procuration, en portugais ou en version bilingue, en listant les actes autorisés (CPCV, paiement de l’IMT, acte, registre, crédit éventuel).
2. Vous la signez devant un notaire de votre pays, qui authentifie votre signature, puis vous faites apposer l’apostille (Convention de La Haye) par l’autorité compétente ; ou vous la signez dans un consulat du Portugal.
3. Une traduction certifiée peut être exigée si le document n’est pas en portugais.
4. Vous envoyez l’original à votre avocat (courrier suivi) : il en aura besoin pour l’acte.

Ces modalités varient selon le pays de signature : faites valider la forme exacte par l’avocat avant de vous rendre chez le notaire, et préparez la procuration dès le début de la recherche pour ne pas retarder le compromis.

Comment se passent le CPCV et l’acte à distance ?

Votre avocat signe le CPCV et l’acte en vertu de la procuration ; vous virez l’acompte, puis les taxes et le solde du prix depuis votre compte. L’ordre des paiements est le même que pour un acheteur présent :

• Au CPCV : l’acompte (sinal), souvent 10 à 20 % du prix, négocié librement.
• Avant l’acte : l’IMT et le droit de timbre (0,8 %), payés à l’administration fiscale.
• À l’acte : le solde du prix ; l’acte peut être une escritura chez un notaire, un acte au guichet Casa Pronta (375 € avec registre, 700 € avec crédit) ou un document authentifié par l’avocat.

Pour un non-résident fiscal, l’IMT est de 7,5 % du prix depuis le 25 mai 2026. Calculez-le avec le simulateur de frais d’achat et lisez les règles de l’IMT pour les non-résidents.

Quels risques, et comment les limiter ?

Le risque principal d’un achat à distance n’est pas juridique mais pratique : acheter un bien ou un quartier que vous n’avez jamais vu. Quelques précautions :

1. Venir au moins une fois si possible, pour sentir les quartiers, avant ou pendant la sélection finale.
2. Si une visite en vidéo est possible, la demander en direct, sans montage, à différents moments (jour, soir) pour juger le bruit et la lumière.
3. Faire vérifier l’humidité et l’état des parties communes, fréquents points faibles du bâti ancien de Lisbonne.
4. Confier le dossier juridique à un avocat indépendant du vendeur et de l’agence.
5. Ne jamais virer d’acompte sur un compte qui n’est pas celui prévu au CPCV : vérifiez les coordonnées bancaires par téléphone avec votre avocat (fraude au faux RIB).
6. Vérifier la licence AMI de l’agence sur le site de l’IMPIC.
7. Prévoir la gestion après l’achat si vous louez ou si le bien reste vide (clés, entretien, factures).

Les étapes, dans l’ordre

1. Définir le budget avec les frais : frais d’achat au Portugal.
2. NIF, compte bancaire, accord de principe de crédit si besoin : crédit pour un non-résident.
3. Choisir un avocat et préparer la procuration.
4. Premier échange avec un conseiller, puis sélection des biens et visites.
5. Offre, vérifications, CPCV, acte : le détail est dans les 9 étapes pour acheter au Portugal.

Pour choisir où chercher : acheter un appartement à Lisbonne, quartiers de Lisbonne, zones autour de Lisbonne. Guides par pays : Belges, Suisses, Québécois.

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Information générale à jour au 5 novembre 2026. Ne remplace pas un conseil juridique : faites valider la procuration et les contrats par un avocat.