Investir au Portugal en 2026 : est-ce encore le bon moment ? (marché, IMT, loyers)

Cet article répond à une question conjoncturelle : faut-il acheter maintenant ? Pour la partie opérationnelle (stratégies, quartiers, calculs de rendement détaillés), voyez notre guide pilier investir dans l’immobilier à Lisbonne.

Où en est le marché immobilier portugais fin 2026 ?

Les prix montent toujours, mais moins vite, et le nombre de ventes recule. Voici les principaux indicateurs publiés par l’Instituto Nacional de Estatística (INE) pour le 2e trimestre 2026 :

Indicateur	Valeur	Lecture
Indice des prix des logements (Portugal)	+16,5 % sur un an, +3,6 % sur un trimestre	Plus faible hausse annuelle depuis le 1er trimestre 2025 (17,8 % au trimestre précédent)
Prix médian de vente (Portugal)	2 445 €/m², +18,4 %	Hausse plus forte que celle de l’indice
Prix médian de vente (Lisbonne)	5 299 €/m², +8,9 %	Lisbonne progresse deux fois moins vite que le pays
Logements vendus (Portugal)	-9,0 % sur un an	La demande ralentit
Part des non-résidents dans les achats	Plus bas depuis sept ans	Effet de l’IMT à 7,5 % et des prix (Millennium bcp)

Lisbonne est entrée dans une phase de maturité. Après des années de hausse à deux chiffres, la capitale progresse désormais moins vite que les autres régions : la croissance se déplace vers la périphérie (Sintra, péninsule de Setúbal, Oeste), où les prix montent de plus de 20 % sur un an selon l’INE. Pour un acheteur, cela signifie moins de surenchère sur les biens moyens et plus de temps pour négocier ceux qui restent longtemps en vente.

Pourquoi les prix ne baissent pas

L’offre de logements neufs reste insuffisante. Selon la note de conjoncture de Millennium bcp du 24 septembre 2026, les logements achevés au 2e trimestre 2026 sont au plus bas depuis 2020, les permis de construire résidentiels reculent pour le quatrième trimestre consécutif et les coûts de construction augmentent de 6,8 % sur un an. Tant que l’offre ne suit pas, une forte baisse des prix est peu probable.

Le crédit reste actif. La valeur des nouveaux crédits immobiliers a augmenté de 22 % sur un an au 2e trimestre 2026, et ces crédits représentent 79 % de la valeur des transactions (Millennium bcp). Le marché est porté par les ménages résidents, moins par les acheteurs étrangers.

Ce qui freine le marché en 2026

1. Des taux qui remontent. L’Euribor à 3 mois, référence de nombreux crédits portugais à taux variable, est passé d’une moyenne de 2,028 % en janvier 2026 à 2,635 % en octobre 2026. Les mensualités augmentent, ce qui réduit la capacité d’emprunt.

2. L’IMT à 7,5 % pour les non-résidents. Depuis le 25 mai 2026, un acheteur qui n’est pas résident fiscal au Portugal paie en principe un Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) de 7,5 % sur tout le prix d’un logement (DL 97/2026). Sur 400 000 €, cela représente 30 000 € au lieu de 18 236,65 € pour un résident en résidence principale. La différence est remboursable si l’acheteur devient résident fiscal dans les 2 ans ou loue à loyer modéré. Détails dans notre article IMT à 7,5 % pour les non-résidents.

3. La location courte durée verrouillée dans le centre de Lisbonne. Les zones de contention du règlement municipal (RMAL) interdisent les nouveaux registres d’Alojamento Local dans les quartiers historiques, et la vente d’un logement sous registre AL y entraîne la perte du registre. Le modèle « acheter pour faire de l’Airbnb » ne fonctionne plus dans le centre : voir licence AL à Lisbonne.

4. Des macro-mesures plus prudentes. Millennium bcp évoque des mesures macroprudentielles plus restrictives et des indicateurs de confiance faibles parmi les facteurs qui devraient modérer la demande.

Ce qui joue en faveur de l’achat en 2026

• La location longue durée est mieux traitée fiscalement. Depuis le 1er janvier 2026 et jusqu’au 31 décembre 2029, les loyers modérés (2 300 €/mois au plus) sont imposés à 10 % au lieu de 25 % (DL 97/2026).
• Les travaux de logement bénéficient d’une TVA à 6 % sous conditions, jusqu’au 31 décembre 2032 (DL 97/2026).
• La plus-value peut être exonérée si elle est réinvestie dans un logement loué à loyer modéré, entre 24 mois avant et 36 mois après la vente.
• La négociation redevient possible sur une partie du marché, avec moins d’acheteurs étrangers en concurrence.

Quel rendement locatif à Lisbonne ?

Faisons le calcul avec des chiffres publics, en le présentant comme une estimation :

Hypothèse	Calcul	Rendement brut
Loyer demandé moyen 20,49 €/m²/mois (Doutor Finanças, 09/2026) et prix médian de vente 5 299 €/m² (INE, T2 2026)	20,49 × 12 ÷ 5 299	≈ 4,6 %
Même loyer et prix moyen demandé 7 283 €/m² (Doutor Finanças, 09/2026)	20,49 × 12 ÷ 7 283	≈ 3,4 %

Le rendement brut d’un appartement lisboète en location longue durée se situe donc grossièrement entre 3,5 et 4,5 %, avant charges de copropriété, IMI, assurance, vacance locative, gestion et impôt. C’est correct pour un patrimoine durable dans une capitale européenne, mais peu spectaculaire. Les quartiers centraux encore abordables (Arroios, Penha de França, Areeiro) et la périphérie offrent souvent un meilleur ratio.

Alors, est-ce le bon moment ?

Oui, si vous achetez pour vivre au Portugal, au moins une partie de l’année, et pour longtemps. Le marché est moins fiévreux qu’en 2024-2025, l’offre reste rare, et si vous devenez résident fiscal dans les 2 ans, l’IMT à 7,5 % est remboursable.

Oui, avec des attentes réalistes, si vous investissez en location longue durée : visez un rendement brut de l’ordre de 4 %, tirez parti de l’IRS à 10 % sur les loyers modérés, et choisissez un quartier à forte demande locative.

Non, si votre projet repose sur la location touristique dans le centre historique de Lisbonne, sur une revente rapide avec forte plus-value, ou sur l’obtention d’un Golden Visa par l’immobilier, qui n’existe plus (voir Golden Visa 2026).

À retenir

• Prix : +16,5 % sur un an au Portugal, +8,9 % à Lisbonne au 2e trimestre 2026 (INE). La hausse ralentit dans la capitale.
• Ventes : -9 % sur un an ; part des non-résidents au plus bas depuis sept ans.
• Freins : Euribor en hausse, IMT de 7,5 % pour les non-résidents, AL bloqué dans le centre de Lisbonne.
• Soutiens : pénurie d’offre, fiscalité favorable aux loyers modérés, TVA à 6 % sur certains travaux.
• Rendement brut locatif à Lisbonne : environ 3,5 à 4,5 % selon nos calculs.

Pour aller plus loin : acheter un appartement à Lisbonne · prix au m² par quartier · simulateur de frais d’achat.

Être accompagné pour investir à Lisbonne

Chasseur Immobilier Lisbonne met en relation les acheteurs francophones avec deux conseillers immobiliers licenciés, indépendants du réseau iad Portugal. Le conseiller recherche les biens, organise les visites et négocie pour vous. Pour vous, 0 € d’honoraires d’agence : la commission est payée par le vendeur. Les taxes et frais d’achat restent à votre charge.

Décrire mon projet d’investissement