Licence AL (Airbnb) à Lisbonne en 2026 : zones de contention, transfert, ce qui reste possible

Base légale

• Cadre national : décret-loi 76/2024 du 23 octobre 2024, qui rend aux communes la régulation de l’Alojamento Local et abroge les mesures nationales les plus restrictives de 2023.
• Lisbonne : Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL), deuxième modification publiée au Diário da República le 5 décembre 2025, en vigueur le lendemain.
• Situation au 5 novembre 2026 : ratios et liste des zones suivis chaque mois par la Câmara Municipal de Lisboa (CML).

Information générale, pas un conseil juridique : la carte des zones change. Vérifiez la situation exacte d’un bien avec un avocat et sur le site de la CML avant d’acheter.

Qu’est-ce qu’une licence AL ?

L’Alojamento Local (AL) est le régime portugais de la location touristique de courte durée, celle des plateformes comme Airbnb ou Booking. Pour louer un logement à des touristes, il faut un numéro de registre AL délivré par la commune. Le mot « licence » est d’usage courant, mais juridiquement il s’agit d’un registre.

Depuis le décret-loi 76/2024, c’est chaque commune qui fixe ses règles : Lisbonne, Porto ou Cascais n’appliquent pas les mêmes restrictions. Cette page traite uniquement de la commune de Lisbonne.

Quelles sont les zones de contention à Lisbonne ?

Le règlement municipal de Lisbonne classe les territoires selon le ratio entre le nombre de logements en AL et le nombre de logements permanents, suivi au niveau des freguesias (paroisses) et des bairros (quartiers).

Statut	Ratio AL / logements permanents	Effet sur les nouveaux registres
Contention absolue	10 % ou plus	Aucun nouveau registre, sauf exceptions étroites (réhabilitation urbaine, intérêt public)
Contention relative	De 5 % à moins de 10 %	Nouveau registre soumis à l’autorisation expresse de la CML
Hors contention	Moins de 5 %	Registre possible en respectant le règlement

Le règlement prévoit aussi une contention absolue sur toute la ville si le ratio global de Lisbonne atteignait 10 %.

Situation connue en 2026 (données de la CML reprises par GuestReady, mise à jour du 22/05/2026) :

• Freguesias en contention absolue : Santa Maria Maior (ratio d’environ 67 %), Misericórdia (environ 44 %) et Santo António (environ 25 %). Cela couvre notamment la Baixa, l’Alfama, le Chiado, le Bairro Alto et une partie de l’Avenida da Liberdade.
• Bairros en contention dans des freguesias sous le seuil : la ville comptait 22 bairros en contention absolue et 11 en contention relative selon les données confirmées en avril 2026. Des freguesias comme Alcântara, Campo de Ourique, Penha de França, Belém ou Ajuda contiennent des bairros classés, même si la freguesia entière ne l’est pas.

Ces listes évoluent chaque mois. Avant toute offre, demandez à votre conseiller et à votre avocat de vérifier le statut du bairro précis sur la carte publiée par la CML.

Peut-on acheter un appartement avec sa licence AL ?

Non, dans les zones de contention : la vente d’un logement exploité en AL (modalités « appartement » ou « maison ») entraîne la caducité automatique du registre. Seules la succession et le partage après divorce échappent à cette règle, selon les analyses du règlement publiées en 2026.

Conséquence directe : ne payez jamais un supplément de prix pour une « licence AL » dans un quartier en contention. L’acheteur ne la récupérera pas, et le bien devra être exploité autrement (location longue durée, résidence).

Hors zone de contention, la loi nationale (DL 76/2024) permet en principe la transmission du registre avec le bien. Les conditions (forme de l’acquisition, délais, cas des sociétés) doivent être vérifiées par un avocat avant l’acte, car la règle peut dépendre du bairro et évoluer avec les ratios.

Que s’est-il passé avec l’annulation de 6 765 registres ?

Le 1er février 2026, la CML a annulé 6 765 registres d’AL inactifs ou irréguliers, soit environ 40 % du total ; il restait ensuite environ 11 779 registres actifs. Santa Maria Maior et Misericórdia ont chacune perdu plus de 1 000 registres, Arroios plus de 800.

Ce « nettoyage » a fait baisser les ratios sur le papier, mais selon les analyses publiées, il n’a pas rouvert de places dans les zones de contention, qui restent au-dessus des seuils. Un investisseur ne doit pas compter sur une réouverture prochaine.

Que reste-t-il comme stratégie pour un investisseur ?

Pour un nouvel achat à Lisbonne, la stratégie la plus solide en 2026 est la location d’habitation longue durée, surtout à loyer modéré. Le décret-loi 97/2026 l’a rendue plus attractive :

Option	Fiscalité / régime	Avantages	Limites
Location longue durée à loyer modéré (≤ 2 300 €/mois)	IRS de 10 % sur les loyers (au lieu de 25 %), jusqu’au 31/12/2029	Fiscalité réduite ; pour un non-résident, récupération possible de la différence d’IMT de 7,5 %	Loyer plafonné ; bail d’habitation encadré
Location longue durée au prix du marché	IRS à 25 % en règle générale	Pas de plafond de loyer	Fiscalité plus lourde
AL hors zone de contention	Règlement municipal	Revenus potentiellement plus élevés	Risque de reclassement du bairro, gestion lourde, fiscalité propre
Location de moyenne durée (étudiants, mobilité professionnelle)	Bail d’habitation à durée déterminée	Demande soutenue	À structurer avec un avocat

Pour un non-résident, l’option du loyer modéré a un double effet : la différence entre l’IMT payé à 7,5 % et le barème normal (environ 10 000 € pour un bien à 400 000 €) peut être récupérée si le bail est signé dans les 6 mois suivant l’achat et que le logement est loué au moins 36 mois sur les 5 premières années. Voir IMT à 7,5 % pour les non-résidents.

Les rendements chiffrés et la méthode de calcul sont dans notre guide investir dans l’immobilier à Lisbonne.

Et autour de Lisbonne ?

Chaque commune de la région (Cascais, Oeiras, Sintra, Mafra pour Ericeira, Almada…) applique ses propres règles d’AL. Certaines n’ont pas de zones de contention, d’autres réglementent des secteurs touristiques précis. Vérifiez la situation auprès de la câmara municipal concernée avant d’acheter dans un objectif de location saisonnière. Voir le comparatif où acheter autour de Lisbonne.

Chez Chasseur Immobilier Lisbonne, nous recommandons de ne jamais fonder un plan d’investissement sur la seule promesse d’une licence AL : nos conseillers partenaires partent de la location longue durée, puis regardent l’AL comme une option, jamais comme la base du calcul.

À retenir

• En contention absolue (ratio ≥ 10 %), aucun nouveau registre AL à Lisbonne.
• En contention, la licence tombe à la vente : on n’achète pas une licence avec le bien.
• Les zones changent chaque mois : vérifiez la carte de la CML pour le bairro précis.
• La location longue durée à loyer modéré est imposée à 10 % depuis 2026.
• Pour un non-résident, louer à loyer modéré permet aussi de récupérer la différence d’IMT.

Pour aller plus loin

• Investir dans l’immobilier à Lisbonne en 2026
• Investir au Portugal en 2026 : est-ce encore le bon moment ?
• Quartiers de Lisbonne : où acheter selon votre projet

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