Devenir résident fiscal au Portugal avant ou après l'achat : critères, calendrier, remboursement de l'IMT

Base légale

• Résidence fiscale : article 16 du Code de l’IRS (Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares), rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2024.
• Remboursement de l’IMT : article 17, n.º 10 b) et 12 du Code de l’IMT, ajoutés par le décret-loi 97/2026 du 20 mai 2026 (actes signés depuis le 25 mai 2026).
• IFICI : article 58.º-A du Statut des avantages fiscaux (EBF), réglementé par la Portaria 352/2024.

Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal : faites valider votre cas par un avocat ou un contabilista certificado, et par un conseiller fiscal dans votre pays actuel.

Quels sont les critères de la résidence fiscale au Portugal ?

Une personne est résidente fiscale au Portugal pour une année donnée si elle remplit l’un de ces deux critères (art. 16, n.º 1, du Code de l’IRS) :

1. Présence physique : elle a passé plus de 183 jours, continus ou non, au Portugal au cours de n’importe quelle période de 12 mois commençant ou finissant dans l’année concernée ;
2. Logement habituel : ayant passé moins de temps, elle dispose au Portugal, à un moment de cette période, d’un logement dans des conditions qui laissent supposer l’intention de le garder et de l’occuper comme résidence habituelle.

Le second critère est une question de faits : bail ou propriété, mobilier, abonnements, scolarisation des enfants, centre de la vie familiale. Un appartement de vacances occupé quelques semaines par an ne suffit généralement pas.

Attention à la double résidence. Votre pays actuel (France, Belgique, Suisse, Canada) applique ses propres critères. Si les deux États vous considèrent comme résident, la convention fiscale bilatérale tranche (foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité). C’est un point à faire analyser des deux côtés.

À partir de quelle date devient-on résident ?

Le Portugal applique une année fiscale fractionnée : vous devenez résident à partir du premier jour de votre présence au Portugal, dès lors que vous remplissez ensuite l’un des critères (art. 16, n.º 3). Vous êtes non-résident pour la partie de l’année qui précède.

• Exception : si vous étiez déjà résident à un moment de l’année précédente, vous êtes résident depuis le 1er janvier.
• Fin de la résidence : elle cesse à partir du dernier jour de présence au Portugal, avec des règles anti-abus pour l’année du départ (art. 16, n.º 4 et 14 à 16).

En pratique, l’administration se fonde sur l’adresse fiscale déclarée. Changer d’adresse fiscale vers le Portugal (via le Portal das Finanças ou un guichet des Finanças) est la démarche qui matérialise le statut de résident et fixe la date utile pour l’IMT.

Pourquoi la résidence fiscale compte-t-elle autant pour l’achat ?

Depuis le 25 mai 2026, un acheteur non-résident fiscal paie un IMT de 7,5 % sur tout le prix d’un logement, alors qu’un résident paie le barème progressif. Pour un bien entre 250 000 € et 600 000 €, l’écart est d’environ 10 000 à 12 000 €.

Trois situations sont possibles :

Votre situation à la date de l’acte	IMT payé à l’acte	Récupération possible
Déjà résident fiscal au Portugal	Barème normal	—
Non-résident, mais déjà résident fiscal portugais par le passé	Barème normal (exception a)	—
Non-résident, jamais résident	7,5 %	Différence annulée si vous devenez résident dans les 2 ans (demande sous 6 mois)

Le détail des règles et de la procédure est dans notre guide IMT à 7,5 % pour les non-résidents.

Faut-il devenir résident avant ou après l’achat ?

Si votre projet est de vivre au Portugal, il est en général plus simple de devenir résident avant l’acte : vous payez directement le barème normal et vous n’avez pas de demande de remboursement à suivre. Devenir résident après l’achat reste possible, mais vous avancez la différence d’IMT pendant plusieurs mois.

Scénario	Avantages	Inconvénients
Louer d’abord, s’installer, puis acheter	IMT au barème normal ; temps pour connaître les quartiers ; pas de trésorerie bloquée	Loyer à payer pendant la recherche ; budget à sécuriser pendant que les prix évoluent
Acheter, puis s’installer dans les 2 ans	Bien sécurisé tout de suite	Avance de 7,5 % ; demande dans les 6 mois à ne pas manquer ; délais de traitement encore inconnus
Acheter sans s’installer (résidence secondaire, investissement)	—	7,5 % définitif, sauf location à loyer modéré (2 300 €/mois au plus)

Chez Chasseur Immobilier Lisbonne, le calendrier résidence / achat est l’une des premières questions que nos conseillers partenaires abordent avec les acheteurs qui préparent une installation. Un écart de quelques mois peut changer l’IMT de plus de 10 000 €.

Quelles démarches pour s’installer et devenir résident ?

Pour un citoyen européen ou suisse, les démarches se font en quatre temps : NIF, logement, certificat d’enregistrement, adresse fiscale.

1. Obtenir un NIF (numéro d’identification fiscale), indispensable pour louer, ouvrir un compte et acheter. Un non-résident de l’UE, de l’EEE ou un Suisse peut choisir entre un représentant fiscal et l’adhésion aux notifications électroniques ; les règles sont plus strictes pour les ressortissants hors UE.
2. Se loger : bail enregistré aux Finanças, ou achat.
3. Demander le certificat d’enregistrement de citoyen de l’Union (CRUE) si vous restez plus de 3 mois : la demande se fait dans les 30 jours qui suivent ces 3 mois (voir gov.pt). Les Suisses suivent la même procédure que les citoyens de l’UE et de l’EEE.
4. Changer son adresse fiscale vers le Portugal auprès des Finanças, ce qui fait de vous un résident aux yeux de l’administration.

Pour un Québécois ou un autre ressortissant hors UE, il faut d’abord un visa de séjour (D7 pour les revenus passifs, D8 pour le travail à distance, par exemple) puis un titre de séjour délivré par l’AIMA. Le calendrier est plus long : à intégrer dans la fenêtre de 2 ans prévue pour l’IMT.

La check-list pratique (logement temporaire, banque, santé, école) est dans notre article s’installer au Portugal avant d’acheter à Lisbonne.

Et l’IFICI, le « RNH 2.0 » ?

L’IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) a remplacé le régime des résidents non habituels (RNH), fermé aux nouveaux entrants. Il offre un taux d’IRS de 20 % pendant 10 ans consécutifs sur les revenus d’activité salariée ou indépendante (catégories A et B) tirés d’une activité éligible, selon le Portal das Finanças.

• Activités éligibles : enseignement supérieur et recherche, emplois qualifiés dans des entreprises reconnues par l’AICEP ou l’IAPMEI, professions hautement qualifiées, start-up, recherche et développement certifiés, certains postes de direction.
• Condition : ne pas avoir été résident fiscal au Portugal au cours des 5 années précédentes, ni avoir bénéficié du RNH.
• Inscription : au plus tard le 15 janvier de l’année suivant celle où vous devenez résident.
• Revenus étrangers : en règle générale exonérés, sauf les pensions (catégorie H).

Pour les retraités, l’IFICI n’apporte rien : les pensions sont imposées selon le régime général de l’IRS et la convention fiscale entre le Portugal et votre pays. Voir notre article pour les retraités qui achètent au Portugal.

Quelles conséquences fiscales au-delà de l’IMT ?

Devenir résident fiscal portugais signifie que le Portugal impose votre revenu mondial, sous réserve des conventions fiscales. Avant de décider, faites le point sur :

• vos revenus d’activité (salaire, activité indépendante, IFICI éventuel) ;
• vos pensions, revenus fonciers et revenus financiers restés dans votre pays ;
• votre protection sociale et votre assurance maladie ;
• les obligations de départ dans votre pays (déclaration de départ, sort d’un bien resté en France, etc.).

À retenir

• Résident fiscal = plus de 183 jours sur 12 mois, ou logement occupé comme résidence habituelle.
• La résidence commence au premier jour de présence (année fractionnée).
• Devenir résident dans les 2 ans suivant l’achat permet de récupérer la différence d’IMT, sur demande dans les 6 mois.
• L’IFICI vise les actifs qualifiés, pas les retraités.
• Le statut a des effets bien au-delà de l’achat : faites-le valider des deux côtés de la frontière.

Pour aller plus loin

• Frais d’achat immobilier au Portugal en 2026
• IMT à 7,5 % pour les non-résidents
• Acheter au Portugal : les 9 étapes

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