Acheter à Estoril (Monte Estoril, São João) : prix et profil

Estoril en un coup d’œil

Critère	Estoril
Rattachement	Commune de Cascais (union de freguesias de Cascais et Estoril)
Secteurs	São Pedro do Estoril, São João do Estoril, Estoril (Tamariz, casino), Monte Estoril
Temps de trajet	Train : 36 min de Cais do Sodré jusqu’à la gare d’Estoril (CP, juillet 2026)
Prix médian de vente	5 200 €/m² pour l’ensemble de la commune de Cascais (INE, T2 2026)
Budget indicatif au prix médian	T2 de 80 m² ≈ 416 000 € · T3 de 110 m² ≈ 572 000 € (surface × 5 200 €/m²)
Biens typiques	Appartements des années 1960 à 2000 avec balcon ou vue mer, villas anciennes, quelques programmes neufs
Profil type	Familles, retraités, cadres en télétravail
Location courte durée (AL)	Règles municipales de Cascais : à vérifier bien par bien

Estoril n’a pas de statistique de prix propre : l’INE publie les prix au niveau de la commune de Cascais. Le chiffre de 5 200 €/m² mélange donc Estoril, Cascais centre, Quinta da Marinha et l’intérieur des terres. Il sert de repère, pas de prix de référence pour un bien précis.

Les secteurs d’Estoril

São Pedro do Estoril. Le plus à l’est, entre Parede et São João. Résidentiel, avec des rues de maisons et de petits immeubles, la plage de São Pedro et sa propre gare. Une bonne porte d’entrée pour les familles qui veulent la ligne de train et la mer sans payer les prix de Monte Estoril.

São João do Estoril. Le cœur commerçant d’Estoril côté est, avec une gare, des écoles, des commerces de proximité et la plage d’Azarujinha. Beaucoup d’appartements familiaux T2 et T3 des années 1970 à 1990, souvent à rénover partiellement.

Estoril (Tamariz). Le secteur du casino d’Estoril, des jardins et de la plage de Tamariz. Un mélange d’hôtels, de résidences de standing et de villas historiques. Animé l’été, calme l’hiver.

Monte Estoril. Sur les collines entre Estoril et Cascais, avec des villas Belle Époque, des immeubles avec vue mer et la gare de Monte Estoril. C’est le secteur le plus recherché d’Estoril, à des prix comparables à ceux des meilleures adresses de Cascais.

Pour qui Estoril est-il adapté ?

Pour les familles, Estoril offre plus d’appartements familiaux que le centre de Cascais, avec des écoles internationales à moins de 15 minutes en voiture : St Julian’s School à Carcavelos, St Dominic’s International School à Cascais, CAISL et TASIS à Linhó. Il n’y a pas d’école française homologuée sur place, et le Lycée français Charles Lepierre est à Lisbonne.

Pour les retraités, la promenade du bord de mer jusqu’à Cascais, la gare et les commerces de São João rendent la vie sans voiture possible, à condition de choisir un bien proche de la côte. Les collines de Monte Estoril sont pentues : vérifiez l’ascenseur et l’accès à pied.

Pour un investisseur, la location longue durée aux familles d’expatriés est le scénario le plus solide. Le prix d’achat élevé limite toutefois le rendement brut. Depuis 2026, un loyer modéré (2 300 €/mois au plus) est imposé à 10 % au lieu de 25 % (DL 97/2026), ce qui améliore le rendement net d’un T2 ou d’un T3 loué à l’année.

Le marché à Estoril en 2026

Le prix médian de vente de la commune de Cascais est passé de 4 550 €/m² sur l’année 2025 à 5 200 €/m² au 2e trimestre 2026 (INE). Au niveau national, les prix ont augmenté de 16,5 % sur un an au 2e trimestre 2026 (indice des prix de l’INE), tandis que le nombre de ventes a reculé de 9 %. Le marché reste cher, mais il est moins tendu qu’en 2024 et 2025 : les biens surévalués restent plus longtemps en vente.

Vivre à Estoril

• Transports. Quatre gares de la ligne de Cascais (São Pedro, São João, Estoril, Monte Estoril). L’A5 est accessible en quelques minutes pour rejoindre Lisbonne ou Sintra.
• Loisirs. Plages de São Pedro, Azarujinha, Poça et Tamariz, promenade côtière jusqu’à Cascais, golf, casino. Le circuit automobile d’Estoril est situé à l’intérieur des terres, à Alcabideche.
• Santé. Hôpital public de Cascais et cliniques privées de la commune.
• Communauté francophone. Présente, notamment parmi les familles et les retraités, souvent en lien avec celle de Cascais.

Points de vigilance. Les immeubles de la route Marginal sont exposés au bruit de la circulation. Les immeubles anciens sans ascenseur sont nombreux. L’humidité est fréquente dans les rez-de-chaussée et les villas non isolées : demandez le certificat énergétique et vérifiez les traces d’humidité. Le stationnement est difficile l’été près des plages.

Exemple de budget : un T3 à 600 000 € à Monte Estoril

Poste	Résident fiscal (résidence principale)	Non-résident fiscal
Prix	600 000 €	600 000 €
IMT	34 236,65 € (barème HPP 2026)	45 000 € (7,5 %)
Imposto do selo (0,8 %)	4 800 €	4 800 €
Acte, registre, avocat	À estimer avec le simulateur	idem
IMT remboursable	—	Jusqu’à 10 763,35 € si vous devenez résident fiscal dans les 2 ans (demande dans les 6 mois)

Le taux de 7,5 % vise l’acheteur non-résident fiscal à la date de l’acte. Selon le DL 97/2026 et l’instruction de l’administration fiscale (Ofício Circulado 40131/2026 du 4 septembre 2026), un acheteur qui a déjà été résident fiscal au Portugal par le passé relève du barème normal ; certaines synthèses publiées au printemps 2026 ont avancé l’inverse. Faites confirmer votre situation par un avocat, et lisez notre article IMT à 7,5 % pour les non-résidents.

Faites le calcul pour votre propre budget avec le simulateur de frais d’achat, et consultez le guide des frais d’achat immobilier au Portugal.

Zones voisines

• Cascais : le centre-ville, la marina et les quartiers de villas.
• Oeiras : plus près de Lisbonne, prix médian plus bas.
• Sintra : maisons et nature, de l’autre côté de la Serra.
• Le tableau comparatif de toutes les zones : Où acheter autour de Lisbonne.

Votre conseiller pour Estoril

Chasseur Immobilier Lisbonne vous met en relation avec Thibault Lassale ou Patrick Mazière, conseillers immobiliers francophones indépendants du réseau iad Portugal, qui couvrent Lisbonne et ses environs. Le conseiller recherche les biens, organise les visites et négocie pour vous. Pour vous, 0 € d’honoraires d’agence (commission payée par le vendeur) ; les taxes et frais d’achat restent à votre charge.

Décrire mon projet à Estoril